By: Jacques van der Jagt, Director, Department of Implementation, National Spatial Planning Agency , Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment

Woensdag 12 April 2000, 14:30 uur.

Algemeen:

• Snel groeiende stad. Nu 160.000; in 2020 275.000
• 42% van de bevolking Spaans
• Gemiddeld inkomen $ 42.000 d.
• 8 ontwikkelaars bezitten alle grond
• Bestuur bestaat uit council van 5, inclusief mayor.

Infrastructuur

Breed gedefinieerd. Zowel wegen, water, gas, electra als parken, politiebureau, bibliotheek etc. Aanvankelijk ongecontroleerde ontwikkeling van West naar Oost.

Omslag naar ontwikkeling gebaseerd op bestaande voorzieningen en beheersing van groei. Dat laatste uitgedrukt in kwaliteitscriteria. Een growth management commission ziet toe op de naleving.

Voor het financieren van de infrastructuur zijn een groot aantal vormen beschikbaar. Veel gebeurt door ontwikkelaars of heffingen te laten betalen of stukken infra te laten aanleggen in ruil voor het bouwen van huizen. Dit wordt uitgedrukt in opbrengst- eenheden.

Voorbeeld: aanleg van Olympic Parkway. Kosten 60 miljoen. Ontwikkelaar moet dit aanleggen. Bovendien moet hij voor iedere m2 1,6 m2 open ruimte creëren. De helft van de kosten kunnen maar op de woningen die hij bouwt verhaald worden. Groter is het gebied niet. Andere helft betaalt gemeente via obligaties. De kosten daarvan worden opgebracht door onroerend goedbelasting. Deze is beperkt tot 2% van de waarde van het onroerend goed.

Binnenstadsontwikkeling

Belangrijkste doelstellingen, vastgelegd in plannen:

• huisvesting voor lage inkomens
• revitalisering binnenstad
• gemengd gebruik
• historisch centrum
• hogere architectonische en stedebouwkundige kwaliteit
• voetgangersgebieden

Dit alles in nauwe samenspraak met de bevolking.

Aanpak is redelijk vergelijkbaar met de onze qua doelstellingen en proces.

Financiering door private en publieke middelen. De bron voor het publieke deel wordt gevormd door de jaarlijkse inkomstenstijging van de property tax van 5-6 miljoen. Daarvan worden obligaties uitgegeven om het overheidsgedeelte te financieren. Lokale belastingen zijn de belangrijkste financiële bron.

Verhouding gemeente - 8 ontwikkelaars. De gemeente was van mening dat deze weliswaar de grond bezaten, maar voor iedere ontwikkeling afhankelijk waren van de gemeenten.